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如今随着这些因素的逐渐减弱,未来房价会越来越便宜吗?

时间:2019-02-28T17:43:17|来源:廊坊房产网|点击:
如今随着这些因素的逐渐减弱,未来房价会越来越便宜吗? 三四线楼市4大变化 1、棚改货币化安置调整 棚改是利好民生的重大举措,改善了城市面貌,提高了生活品质。但是,货币化...
  如今随着这些因素的逐渐减弱,未来房价会越来越便宜吗?
  三四线楼市4大变化
  1、棚改货币化安置调整
  棚改是利好民生的重大举措,改善了城市面貌,提高了生活品质。但是,货币化安置的棚改方式一定程度上也不可避免的刺激了房价的上涨。根据统计显示,从2014年到2017年,棚改货币化安置的比例从10% 上涨到60%。一般来说,拆迁户拿到货币补偿之后第一件事就是买房,突然增加的住房需求往往会带动片区的房价上涨,而且在这个过程当中,不少炒房客也会伺机而动,推动房价再次上涨。
  不过,2018年7月,住建部对棚改政策进行了重新定调,强调因地制宜,库存不足、房价上涨压力大的城市,可以采取实物安置的方式;库存量较大的可以继续货币化安置。根据统计局数据显示,截止2018年底,全国商品房去化周期跌到了三年来最低水平。笔者认为,随着去库存任务的结束,棚改货币化安置比例降低是必然趋势,除此之外,这也是控制地方棚改成本、抑制房地产市场投机热度的需要。可以预见的是,随着棚改货币效力的减弱,需求和销售自然也会跟着逐步下滑,这将进一步扭转三四线楼市的格局。
  2、“二次库存”现象明显
  在过去两三年时间里,三四线城市普遍经历了一轮房价的快速上涨,楼市一度上演火爆场面,如今去库存任务已经基本完成,去化周期也到达了合理水平。但是,不可否认的是,在房地产快速发展的过程中,由于投机炒房需求的大量存在,三四线城市的空置现象开始突出。根据统计,目前全国平均空置率25%左右,远高于国际公认的5%-10%的合理水平。恒大集团首席经济学家任泽平表示,房地产市场空置率比较高,积压比较明显,三四线城市要比一二线更突出。
  在笔者看来,对于开发商而言,房子的确都已经卖出去了,但大批空置的房子都囤在炒房客手里,并没有发挥住房的本质作用,换言之,从开发商的库存变成了炒房客或者普通购房者的库存,这就相当于产生了“二次库存”。面临当前销售下行的态势,如何消化这些库存或是值得关注的问题。对于下一阶段,笔者认为,“二次库存”将影响三四线城市的供求格局,使得三四线城市房价下行压力加大。
  3、刚性需求凸显不足
  笔者认为,住房需求是支撑房价不断上涨的最根本因素,如果没有需求,再高的房价也只能是无人问津,有价无市,最后慢慢扛不下去了,或许真的有可能实现房价如葱。对于三四线城市来说,从短期来看,整体并不缺房子,而且由于三四线城市的经济发展水平相对较低,大都属于人口流出区,所以真正的购房需求比较少。此外,如今三四线城市几乎已经没有了投机炒房的刺激,再叠加当前房价的下行,本地置业者的买房意愿就更低了。
  从长期来看,过去两年的房价上涨已经透支了大量的住房需求和房价上涨潜力,房价上涨高速度难以再次复制,回调是必然趋势。此外,根据国家统计局的数据显示, 2018年新增人口数量较上年减少200万,人口增长创近53年来新低,60周岁及以上人口占比创新高,占总人口的17.9%。笔者认为,人口拐点或正慢慢来到,当前二三线城市的抢人大战或许已经印证了这一点,而在人口与人才的争夺方面,三四线城市显然不占优势。
  4、房企战略出现调整
  春江水暖鸭先知,开发商都带有逐利的性质,三四线城市行情不好了,自然会做出一定程度的调整,如果后期三四线出现转机,必然又会卷土重来。笔者认为,以上三个变化的出现,对于三四线楼市来说,无异于是一次“釜底抽薪”,再叠加未来楼市调控不会放松的信号,三四线城市房地产不可避免的要面临着调整。过年期间,开发商纷纷推出了“春节不打烊”活动,但并未得到市场的正面回报,似乎早已经印证了这一点。
  我们不妨举个例子,曾经开启高周转模式,深耕三四线城市并勇夺“宇宙第一房企”称号的碧桂园早就已经开始了战略调整。业内投资人士称,碧桂园对三四线城市的预判开始发生改变,有意开始收缩在三四线城市的战线,将注意力聚焦在主要二三线城市及一线城市周边。在笔者看来, 面对当前购房意愿和销量的下滑,三四线城市房价或面临下行压力,对于资金链承压的开发商来说,回笼资金以保证现金流的安全成为了当务之急,暂时撤离以等待时机也有可能成为房企的选择。
(责任编辑:www.e2amm.com)
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